離婚時の不動産売却をスムーズに進めるために
離婚時の不動産売却がおすすめな理由
婚姻中に所有していた不動産は財産分与の対象であり、後々のトラブルに発展させないためにも、離婚時は不動産を売却して資産を分け合うことをおすすめします。
不動産を売却すれば、住宅ローンが完済しやすくなります。不動産を購入時、住宅ローンを連帯責務・連帯保証によって組むことがほとんどですが、それは離婚によって解消されず完済によってのみ解消されます。不動産売却代金を住宅ローンの返済に充てれば、迅速な完済と解消を目指せるため、その点において離婚時は不動産の売却がおすすめです。
また、離婚時の話し合いで決まったとしても、名義変更が認められにくいため、名義人以外の方が物件に住み続けるのは難しいものです。そういった意味でも、売却して現金を分け合う方が面倒な問題もなくすっきりすることでしょう。
離婚時の不動産売却で注意すべきポイント
「離婚成立後に売却する」ことを必ず意識しましょう。というのも、離婚前に売却して現金を分けてしまうと、財産をもらう側に贈与税が発生してしまうためです。離婚後であれば、財産分与となるので贈与税はかかりません。
住宅ローン残債が売却額を上回るオーバーローン状態で、不足分の返済が難しいようなケースでは任意売却も検討しましょう。任意売却はローン残債を圧縮して売却することが可能です。ただし、残債については債権者と交渉して返済を続ける必要があり、滞納時とどうように信用情報に傷がつくデメリットがあります。
離婚時の不動産売却はケースによって進め方も異なります。疑問・ご不明な点についてわかりやすくご説明し、最適なご提案をいたしますので、ぜひお気軽に住むテラスへご相談くださいませ。
ローンの滞納でお困りなら「任意売却」
任意売却とは？
任意売却は住宅ローンを滞納してしまっている場合に限られた期間で行える不動産売却方法です。
物件購入時に住宅ローンを組むと、金融機関は物件に抵当権を設定します。「抵当権」とは債務者（＝住宅購入した方）がローン返済困難となった場合に、債権者（＝金融機関等）が不動産を差し押さえて強制的に売却することで、債権を回収できる権利のことです。
任意売却は差し押さえ・競売となる前に、物件所有者様の意思によりなるべく有利に不動産売却を進める方法です。
任意売却は市場価格に沿った金額で不動産売却できる可能性があります。競売では市場価格の3割～5割になることがほとんどであるため、任意売却の方が金銭的に有利です。
ただし、任意売却は競売がスタートするまでの間しか行なえません。実行可能期間が限られている点に注意し、速やかに決断をしましょう。
競売と任意売却の比較
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 競売 | 任意売却 | |
|---|---|---|
| 売却価格 | 最低売却価格は市場相場の3～5割となり、落札価格も7割程度となることがほとんどです。 | 市場相場に近い価格で売却できる可能性があります。 |
| 残債の返済方法 | 交渉の余地がなく原則的に一括返済となるため、連帯債務者・保証人に負担をかけることとなります。 | 債権者と交渉が可能で、無理のない返済スケジュールに変更できる可能性があります。 |
| 立ち退き日 | 買い手決定時点で期日が決定され、それまでに強制立ち退きとなります。 | 債権者と交渉が可能で、引越し時期についても話し合いにより決定できます。 |
| 引越し費用等の捻出 | 売却代金は原則全てが返済に充てられるため、引越し費用を捻出することは難しいです。 | 債権者と交渉が可能で、話し合いにより引越し費用の捻出も可能です。 |
| 取引にかかる期間 | 長期化するケースがほとんどです。 | 短期間で売却できることも少なくありません。 |
| プライバシーについて | 公的に情報が公開される上に、執行官が現地調査に訪れます。そのため周囲に競売の事実を知られやすいでしょう。 | 秘密厳守にて売却活動を進めることができるため、プライバシーを守りやすいです。 |
投資物件にお悩みの方へ「オーナーチェンジ」のご提案
オーナーチェンジとは？
「オーナーチェンジ」とは賃貸入居者がいる状態で賃貸物件所有権を売買し、オーナー替えをすることです。
オーナーチェンジの特徴として、すでに入居者がいるために新たな所有者はすぐに家賃収入を得られる点が挙げられます。新規入居者を募る必要がなく即収益化できるメリットがあることから、オーナーチェンジは売却時のセールスポイントとなります。
投資物件をお探しの方にとってオーナーチェンジ物件はお得感がありますが、注意点ももちろんあります。それは、「以前の所有者が物件を手放す理由」です。もとの所有者がまとまった現金を必要としていて、仕方なく売りに出したのであればもちろん問題はありません。しかし、入居者が家賃滞納常習者であったり、管理組合に問題があったりするのであれば安易な購入はリスクとなります。また、すでに入居者のいるため購入前に物件を事前確認できない点もデメリットです。
このような注意点を考慮してじっくり調査した上で問題なければ、オーナーチェンジは売主様・買主様双方にとってメリットのある取引となるでしょう。
売主様目線で見るオーナーチェンジのメリット
オーナーチェンジを売主様目線で考えた場合、以下のようなメリットがあります。
| 即収益化アピール | 入居者がいるため即収益化できる点をアピールできます。 |
|---|---|
| すぐに売り出せる | 賃借人の退去を待つ必要がないのですぐに売り出せます。 |
| 次の投資に移りやすい | 短期間で現金化しやすいため、スピード感をもって次の投資に挑めます。 |
認知症など病気リスクが不安なら「家族信託」
家族信託とは？
家族信託（正式名称：民事信託）は財産を託された家族（または第三者）が財産の管理を柔軟に行えるようにつくられた制度です。家族信託は家族以外でも利用可能で、設定すれば法に沿った形で円滑な財産管理・継承を行えます。
家族信託には財産を保有する「委託者」と財産管理・処分をする「受託者」、信託財産から生ずる利益を受ける「受益者」と3つの役割があります。受益者については受託者から指定することもでき、複数人設定することも可能です。
一般的に家族信託は、「認知症対策をしたい方」「障がいのあるお子さんのいる方」「成年後見制度を利用したくない方」「親が居住用不動産を保有している方」などの利用ケースが多いです。
家族信託が持つ3つのメリット
家族信託は専門的な知識が必要であり、わかりにくい点も多々あります。住むテラスでは家族信託コーディネータの資格を持つスタッフが在籍しておりますので、ご不明な点もわかりやすくご説明可能です。
まずは家族信託のメリットをわかりやすくご紹介いたしますのでご確認ください。
| 認知症発症後でも財産管理可能 |
通常、本人以外はその財産に手を付けることができません。認知症発症により意思能力がないとみなされていたとしても、たとえば定期預金の解約はできないのです。 しかし家族信託を利用すれば、認知症となった委託者の意思能力に関わらず、その財産を管理できます。つまり、定期預金の解約や不動産の売却なども問題なく行えるわけです。 |
|---|---|
| 遺言機能も備えている |
遺言書の場合は被相続人が亡くなった日から効力を発揮します。しかし家族信託では委託者が受益者を指定した時点で、遺言と同様に財産を分けることが可能です。 生前贈与とは異なり、高い贈与税がかからない点が大きなメリットとなります。 |
| 複数の代にわたり相続指定が可能 |
遺言機能を活用することで、次世代以降の相続指定も可能となります。 というのも、家族信託では財産の移転先を細かく設定でき、二次相続以降についても「受益権の継承先」として指定できるのです。 |
売却後も住み続けられる「リースバック」
リースバックは「売却後も同じ家に住み続けたい」というご希望を叶える方法です。不動産売却後に買主様と直接賃貸契約を結ぶことで実現できます。
リースバックには売却後も住み続けられるだけでなく「固定資産税の支払い義務がなくなる」「売却代金を老後資金に充てられる」といった利点もあります。ランニングコストの負担が減り、将来の生活への不安が少しでも解消されるのは金銭面・精神面で大きなメリットといえるでしょう。
また、「売却した家を買い戻せる可能性がある」点もリースバックの隠れたメリットです。さまざまな「事情により仕方なく手放した」そんなマイホームを買い戻すことを視野にいれてリースバックを活用することもできてしまうのです。
当座の資金繰りを解決しつつ将来への希望をつなぐ、「売却後も住み続けたい」とお考えの方はぜひ住むテラスへご相談ください。
不動産スペシャリストが窓口で、
お客様の最適な売却方法をご提案！
住むテラスは大手ハウスメーカーにて16年以上の経験と実績を持つ代表を始めとした不動産のスペシャリストたちが、お客様の利益を最優先して最適なご提案をいたします。
当社では豊富な実績と経験、地域密着型不動産会社ならではの情報力を活用して物件の本当の価値を見極め、お客様のご事情・ご要望を親身になってお伺いした上で、不動産資産の最適な売却・活用・運用方法を、お客様と二人三脚で考えます。
フィナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーの有資格者も在籍し、さらに地元の建設会社や士業と連携していますので、他の不動産会社では難しい多角的なご提案が可能です。
不動産に関するお悩みでしたらどんなささいなことでもかまいません。ぜひ住むテラスへお気軽にご相談・お問い合わせください。
