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兄弟で不動産を売却する際の税金とは？控除や譲渡所得税の計算方法を解説
2026.08.01
不動産を相続したり、家族間で売買したりする機会は、人生において何度か訪れるものです。 特に兄弟間で不動産をやり取りする場合、財産を円滑に引き継ぐためには、税金や手続きについて正しく理解しておくことが大切です。 思わぬ税負担が生じたり、将来的なトラブルの原因になったりしないよう、事前に確認しておくべきポイントがいくつかあります。 ここでは、兄弟間での不動産売却に焦点を当て、税金面での注意点や、損をしないための具体的な方法について解説します。
兄弟間不動産売却でかかる税金は
3000万円特別控除の適用条件
自宅などの居住用財産を売却した場合、所有期間に関わらず最高3000万円まで譲渡所得から控除できる特例があります。 この控除は、原則として、売却する相手が「特殊関係者」でない場合に適用されます。 特殊関係者とは、配偶者や直系血族（親子・祖父母・孫など）、そして「生計を一にする親族」を指します。 兄弟姉妹は、一般的に直系血族や配偶者には該当しません。 したがって、生計を一にする親族に該当しない兄弟姉妹への売却であれば、この3000万円特別控除を適用できます。 ただし、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超える居住用財産であれば、軽減税率の適用も受けられる場合があります。
譲渡所得税の計算と課税タイミング
不動産を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して譲渡所得税が課税されます。 譲渡所得は、「売却価額」から「取得価額（不動産の購入代金や諸費用）」と「譲渡費用（売却にかかった仲介手数料など）」を差し引いて計算されます。 さらに、適用できる特別控除額があれば、そこから差し引かれます。 相続税と譲渡所得税は異なる税金であり、課税されるタイミングも異なります。 相続税は財産を相続した際に、譲渡所得税は相続した不動産を売却した際に課税されるものです。
価格設定と贈与税リスク
兄弟間で不動産を売買する際、売却価格が周辺の相場と比べて著しく高い、あるいは著しく安い場合、税務署から「贈与」があったとみなされる可能性があります。 例えば、時価よりも著しく低い価格で売却した場合、その差額は売主から買主への贈与とみなされ、買主に贈与税が課税されることがあります。 逆に、時価よりも著しく高い価格で売却した場合、売主が受け取った過剰な金額が贈与とみなされることも考えられます。 このような贈与税リスクを避けるためには、不動産鑑定士や不動産業者などに相談し、客観的な市場価格に基づいた適正な価格を設定することが極めて重要です。
兄弟で不動産売却する際損しないための注意点は
共有名義と意思決定の難しさ
兄弟姉妹で不動産を「共有名義」で相続するケースは少なくありません。 しかし、共有名義の場合、不動産全体の売却や大規模な変更を伴うリフォームなどでは、原則として共有者全員の合意が必要になります。 賃貸や軽微な修繕などは内容によって必要な同意の範囲が異なりますが、いずれにしても共有者間で意見が分かれると、意思決定が滞りやすくなります。 たとえ一部の相続人が売却を希望しても、他の共有者が反対すれば、その不動産を売却することはできません。 このように、意思決定が滞り、将来的なトラブルに発展する可能性もはらんでいます。
分割方法による税金影響の違い
不動産の分け方には、現物分割、換価分割、代償分割などの方法があります。 それぞれの方法によって、税金への影響が異なります。 現物分割は、不動産をそのまま相続する方法です。 相続財産の総額によっては相続税がかかる場合があり、後で売却して利益が出た場合には譲渡所得税がかかることがあります。 換価分割は、不動産を売却して、その代金を相続人で分ける方法です。 売却によって利益が出た場合には、譲渡所得税がかかることがあります。 代償分割は、一人の相続人が不動産を取得し、他の相続人には代償として金銭を支払う方法です。 この場合、代償金の額によっては贈与税がかかることもあります。
適正価格設定の重要性
兄弟間で不動産を売買する際には、適正な価格設定が不可欠です。 前述した贈与税リスクを回避するだけでなく、相続人間での公平性を保つためにも重要となります。 売却価格が市場価値と大きく乖離していると、税務上の問題が生じるだけでなく、相続人間での不公平感から関係が悪化する原因にもなりかねません。 客観的な根拠に基づいた適正価格を設定し、その価格で売買契約を締結することが、後々のトラブルを防ぐための鍵となります。
まとめ
兄弟間で不動産を売却する際は、譲渡所得税をはじめとする税金面での検討が重要となります。 居住用財産であれば3000万円の特別控除が適用できる場合もありますが、売買価格が不適切だと贈与税のリスクも生じます。 また、不動産を共有名義で相続した場合、その後の意思決定の難しさや、不動産の分割方法によって税金への影響も異なるため、慎重な計画が求められます。 贈与税リスクを避けるためにも、適正価格での取引を心がけ、必要であれば専門家のアドバイスを仰ぐことが、円滑な売却と将来的なトラブル回避につながるでしょう。 山口市・防府市周辺で築浅の中古住宅を相続した方や、兄弟間での売却を検討している方は、物件の適正価格や税金面のリスクを早めに確認しておくことが大切です。 築浅物件は状態の良さを評価につなげやすい一方で、売買価格の設定によっては贈与税などの問題が生じる可能性もあるため、専門家に相談しながら慎重に進めましょう。
